¿Ya has encontrado tu deseado piso y tienes que empezar a hacer la mudanza?

Vacaciones es una buena época para reflexionar y valorar si debes vender tu casa o no. Si finalmente la decisión es que si, septiembre será un buen momento para ponerte manos a la obra. La mayoría de los pisos se venden en los últimos meses del año, así que septiembre supondrá el comienzo del incremento de las ventas. Si decides vender tu casa entonces, ya sea una vivienda unifamiliar o un piso en un edificio de viviendas, es necesario que te informes de los trámites que debes realizar y vacaciones es un buen momento para hacerlo… así que, ¡ponte ya!

Por un lado, deberás hacer varios trámites técnicos para los que tendrás contactar con un arquitecto o un ingeniero. Por otro, para la documentación que necesitas te vendrá bien contar con un abogado, una gestoría o una agencia inmobiliaria.

Obtener el Certificado energético, es una de las primeras cosas que deberás hacer antes de poner el anuncio de tu piso en venta. Se trata de algo bastante rápido y económico. Una vez que el técnico realice la visita al inmueble, en pocos días podrás tenerlo. Sin embargo, según dónde se encuentre la vivienda, la entrega de la etiqueta energética puede demorarse hasta tres meses. Una vez que lo hayas tramitado, ya puedes poner el anuncio e incluso vender tu casa si encuentras comprador antes de que llegue dicha etiqueta.

La cédula de habitabilidad es el documento administrativo que ratifica que una vivienda reúne las condiciones básicas para ser habitada sin perjuicio de que en la misma se realicen otras actividades debidamente autorizadas. Para obtenerla es necesario un informe técnico realizado por un profesional. Dicha cédula asegura la habitabilidad de una vivienda apoyándose en la salubridad, higiene y solidez.

Antes de solicitarla, puedes revisar su estado para saber si ya tienes la licencia y si se encuentra vigente o caducada. Dependiendo de la antigüedad del inmueble, es posible que aún cuentes con la licencia de primera ocupación. Sea de primera o segunda ocupación, si esta se encuentra vigente puedes utilizarla y, si no la encuentras, puedes pedir un duplicado.

Si la cédula está caducada tendrás que renovarla con un nuevo informe. En este caso, el técnico se ocupará de todo, pero será la Generalitat (en el caso de Cataluña) quien decidirá si te la concede o no.

En caso de no tener licencia, tendrás que hablar con un técnico ya que probablemente necesitarás una legalización del inmueble, lo cual podría complicar el proceso de venta.

Entonces, una vez que ya estás manos a la obra… ¿Qué papeles necesitas para vender tu inmueble?

Lo mejor es contar con la ayuda de un profesional, ya que es posible que olvides alguno de los papeles o que desconozcas el proceso para recopilarlos. A la hora de vender un inmueble es habitual acudir a una agencia inmobiliaria, pero para conseguir estos papeles puede ser más útil el trabajo de un buen abogado.

Necesitarás:

• La escritura del inmueble
• El certificado de la comunidad de propietarios conforme estás al corriente de pago
• El último recibo del IBI
• Las últimas facturas pagadas de los suministros
• Si tienes hipotecas, certificado del saldo pendiente o de cancelación
• DNI de los vendedores

En la venta de una vivienda intervienen dos partes, quien vende y quien compra y ambas deberán asumir gastos y un pago de determinados impuestos. A menudo se habla mucho del sobrecoste que tiene para el comprador la adquisición de una vivienda, aproximadamente el 10{f7d691685bd87cdb8b132985aef56c08f8ffb7dc62a24c52987b1246a038bb45} del importe de la tasación, pero el vendedor suele quedar en segundo plano.

Esto no debe ser así ya que vender una casa, lleva consigo una serie de gastos e impuestos que se deben tener en cuenta a la hora de fijar el precio y así evitar sorpresas.

Pero ¿qué debe es lo que debe pagar exactamente quien vende?

IRPF

Los propietarios que venden un inmueble están sujetos a la tributación por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas si residen en España. Hay que declararlo porque la ganancia patrimonial que se obtiene por la venta de una vivienda debe tributar en la declaración de la renta. Si la vivienda se vende por menos dinero por el que se compró, no se debe tributar ya que se considera que ha existido una pérdida patrimonial. La ganancia patrimonial que obtengamos tributa en la declaración entre el 19,5{f7d691685bd87cdb8b132985aef56c08f8ffb7dc62a24c52987b1246a038bb45} y el 23,5{f7d691685bd87cdb8b132985aef56c08f8ffb7dc62a24c52987b1246a038bb45}.

La ley exime de pago al contribuyente que vende su vivienda habitual y reinvierte la ganancia obtenida o parte de ella en adquirir otra casa que debe ser también su vivienda habitual, no segunda residencia. La exención solo se aplica sobre la parte de la ganancia que se destina a comprar otra casa. La que no se utiliza si debe tributar.

En cualquier caso, es necesario expresar en la declaración que se tiene intención de acogerse al beneficio fiscal por reinversión. Tanto si se reinvierte la ganancia como si no, hay que declararlo. También se exime de tributación a los mayores de 65 años o a las personas en situación de dependencia.

Plusvalía municipal

Es el gran olvidado y, sin embargo, está presente en todas las ventas de viviendas que se formalizan en España, y son muchos los vendedores que se enteran de su existencia a través del notario el mismo día en que formalizan ante él la venta de su casa. El impuesto sobre el incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU) se paga al ayuntamiento que corresponda, es decir, donde está ubicada la vivienda.

Aunque es un impuesto que corresponde pagar a quien vende la casa y no a quien compra, en algunos ayuntamientos se ha impuesto por costumbre que lo pague el comprador, y es legal si lo pactan las partes. El problema es que no siempre quien compra, especialmente si es alguien que viene de otra ciudad, lo sabe.

El importe total de este impuesto, que corresponde pagar al vendedor, se minorará del valor de transmisión, siempre y cuando haya sido satisfecho por el comprador.

Se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y el número de años que se ha tenido en propiedad. El problema es que en los últimos años ese valor se ha revisado al alza en miles de viviendas en toda España, lo que ha provocado que este impuesto haya crecido exponencialmente.

Como regla general, el importe de la ganancia o pérdida patrimonial en los supuestos de enajenación onerosa se determina por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.

Gastos de notario y registro

En muchas ocasiones, cuando se vende una casa, el vendedor suele estar pagando aún la hipoteca que contrató para la adquisición del inmueble. El comprador adquiere la casa libre de cargas, por lo que hay dos opciones, cancelar anticipadamente el préstamo o subrogar la hipoteca, es decir, que el nuevo propietario asuma dicha deuda, con lo que exigirá una rebaja en el precio. Ambas opciones conllevan una serie de comisiones que pueden superar, por ley, el 0,5{f7d691685bd87cdb8b132985aef56c08f8ffb7dc62a24c52987b1246a038bb45} del capital de la hipoteca.

Dichas comisiones están limitadas actualmente por ley a un máximo del 0,5{f7d691685bd87cdb8b132985aef56c08f8ffb7dc62a24c52987b1246a038bb45} sobre el capital prestado durante los primeros cinco años, y al 0,25{f7d691685bd87cdb8b132985aef56c08f8ffb7dc62a24c52987b1246a038bb45} durante el resto de vida de la hipoteca.

Pero además de la cancelación económica, también se debe proceder a la cancelación registral de la deuda. El coste varía en función del dinero que pedimos prestado en su momento al banco, por lo que puede llegar a ser bastante abultado, entre 300 y 1.000 euros.

Para que la vivienda esté libre de cargas, quien vende debe estar al día de los pagos de comunidad, derramas, IBI, tasa de basuras, etc., que debe pagar quien sea el propietario de la vivienda a fecha 1 de enero. Es decir, si la venta se firma el 2 de enero, salvo que se pacte lo contrario por las partes, todos los impuestos de contribución van a cargo del vendedor.

¿Sabías que el banco deberá devolverte los gastos de formalización de tu hipoteca?

Por lo general pensamos que la inversión que realizamos para la formalización de nuestras hipotecas, es realmente excesivo. Los bancos, nos hacen asumir el pago para el notario, el registro de nuestra vivienda, el impuesto de actos jurídicos documentados y todo varía en función del dinero solicitado al banco y también de la Comunidad Autónoma en donde se encuentre.

Pues la realidad es otra, todos esos gastos deberían ser asumidos por el banco y ahora les explicamos por qué.

Gracias a una denuncia de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) sobre las cláusulas abusivas de las financieras de España, lograron que el Tribunal Supremo dé como procedida la sentencia 705/2015 el 23 de diciembre del año 2015, es decir, que se ordena a los bancos a devolver los gastos que realizaron los consumidores, gasto que no deben asumir porque le corresponde la entidad financiera. En la sentencia se detalló lo siguiente:

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”

¿Quién no ha tenido que pagar más de 1,000 euros en todos los servicios extra que solicita el banco al momento de solicitar un crédito hipotecario?

Es curioso saber que no todas las hipotecas tienen cláusula suelo pero todas las hipotecas tienen gastos. Atención, ahora puedes tener en cuenta lo siguiente:

• Puedes reclamar a los servicios del banco de Atención al Cliente que se aplique la misma doctrina si la cláusula es similar.
• A partir de la sentencia del Tribunal Supremo, incluso aunque se hubiera terminado de pagar toda la hipoteca, dispones de un plazo de 5 años para reclamar la devolución de esas cantidades.

La OCU ha puesto en marcha una campaña para ayudar a todos los consumidores que quieran a reclamar los gastos de formalización de hipotecas. Puedes comunicarte a través del teléfono 900 902 494 y podrás recibir información sobre el procedimiento para recuperar las cantidades cobradas de forma abusiva por parte de los bancos: otra opción es asesorarte con especialistas en el sector inmobiliario. Además, se ha creado una página web para sacar los cálculos de los montos que se debe reclamar al banco.

¿Qué pasos debes seguir para reclamar los gastos de formalización de la hipoteca?

1. En primer lugar, acércate a un Servicio de Atención al Cliente del Banco en donde se contrató el préstamo hipotecario. Aquí te dejamos el enlace en donde te puede descargar el modelo de reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca.

2. Transcurrido dos meses desde dicha reclamación, hayan contestado o no, en caso la respuesta haya sido negativa se podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del Banco.

3. Independientemente de la cantidad que se va a reclamar, es necesario contar desde un inicio con un abogado y un asesor especialista en este tema para que no te vuelvan a engañar.

El plazo, para aquellas hipotecas que se encuentran todavía vigentes, es el de cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019; y para aquéllas que hayan sido totalmente abonadas, se podrá proceder a la reclamación, si su total pago se hizo dentro del plazo de los 4 años anteriores al 23 de Diciembre de 2015. Con el apoyo del Tribunal Supremo, ahora tenemos el derecho a pedir a los bancos que sean ellos quienes asuman todos los gastos adicionales. Si quieres conocer más sobre cómo realizar el reclamo, el monto que se debe solicitar y que te corresponde, no dudes en contactar a Promoges.

¡Pues ahora, a sacar las calculadoras y ver cuánto nos debe devolver el banco!

Vender en exclusiva es la mejor opción según dicen las matemáticas y vamos a desarrollarlo en éste post.

Uno de los mejores papeles cinematográficos de Rusell Crowe  es la interpretación de John Forbes Nash en una mente maravillosa. John F. Nash es uno de los matemáticos más brillantes del siglo XX conocido por la teoría de juegos.

El dilema del prisionero es un problema fundamental de la teoría de juegos que muestra que dos personas pueden no cooperar incluso si en ello va el interés de ambas.

Visto de otra manera os planteamos el caso de Al y de Bill. Imaginemos a dos “gangsters” que han sido detenidos por tráfico de drogas pero el FBI sospecha que, sin pruebas, pueden estar involucrados en un delito mucho mayor de atraco a mano armada.

Uno de los recursos más utilizados por las fuerzas policiales es separar en dos salas incomunicadas a cada uno de los reclusos y proponerle éstos 4 escenarios (Seguro que habéis visto ésta escena en muchas de las series policiales pero es así como se actúa en éstos casos en la vida real). Si nadie confiesa solo les condenarían a 2 años por narcotráfico a cada uno. Si uno confiesa y el otro no al primero le bajaría la condena un año y al otro le ampliarían a 10. Pero si el otro confiesa y el primero no, al primero le ampliarían a 10 y al segundo se la reducirían a 1 año. Finalmente, si los dos confiesan, tendrían 3 años de condena cada uno.

Veréis resumido en la siguiente imagen las decisiones que se le plantean a éstos dos reclusos.

Hay que añadir que ellos no son hermanos, ni familia ni les une un vínculo tan fuerte como para traicionar al otro.

Por lo tanto, a pesar de que la situación más favorable para los dos es no confesar, al desconocer qué decisión tomará el otro acabarán, como dice el teorema, tomando una decisión menos favorable. En éste caso, el cuadro inferior derecho, es decir, confesar los dos y ampliar de 2 a 3 años la condena por miedo a que el otro si confiese.

Y os preguntaréis, ¿qué tiene que ver esto con vender mi piso sin exclusiva?

Imaginemos a la inmobiliaria Rodríguez y a la inmobiliaria Pérez. El propietario ha puesto a la venta el inmueble con las dos, además de otras inmobiliarias.

Si el comprador detecta que el mismo inmueble lo comercializan tanto Inmobiliaria Rodríguez como inmobiliaria Pérez sabrá que si una no le ofrece una bajada de precio irá a la siguiente.

Así, el comprador se convertirá en el agente del FBI y las agencias en los prisioneros. ¿Por qué? Porqué presionará en la negociación a Inmobiliaria Rodríguez diciéndole que la inmobiliaria Pérez si ha bajado el precio.

La inmobiliaria Rodríguez, sabiendo que puede perder el piso, se encontrará ante el dilema del prisionero. Si no presenta la misma oferta al propietario puede que pierda la venta. Si se la presenta hará perder dinero al propietario pero garantizará estar también presente en la negociación. Así que, falto de información al haber un tercer participante acabará perdiendo tanto el agente como el propietario.

¿Qué pasaría si mi propiedad si está en exclusiva?

Si la vivienda está en exclusiva el comprador no dispondrá de más información que la que le proporcione el agente inmobiliario.

Así que la situación se invertirá siendo el comprador al que le falte información. Ahora el agente inmobiliario puede actuar en beneficio del propietario cuando le diga, por ejemplo, que el propietario no tiene prisa por vender y que eso lo sabe por qué es el único agente que trabaja esa propiedad. Así que las presiones por parte del comprador quedarán más diluidas y el propietario tendrá una negociación más ventajosa.

Pero, ¿asumo mucho riesgo si me “caso” sólo con una?

Al final, la información es el poder y una relación estrecha con el agente inmobiliario nos resultará siempre más beneficiosa.

Ahora bien, entendemos que el riesgo está en escoger la mejor inmobiliaria. En otro post hemos hablado de ello y os recomendamos ésta lectura para que os garanticéis elegir con garantías de éxito. https://www.promoges.es/blog-inmobiliario-barcelona/#

Estaremos encantados de asesorarte ante ésta y cualquier duda que os pueda surgir.