En la venta de una vivienda intervienen dos partes, quien vende y quien compra y ambas deberán asumir gastos y un pago de determinados impuestos. A menudo se habla mucho del sobrecoste que tiene para el comprador la adquisición de una vivienda, aproximadamente el 10{f7d691685bd87cdb8b132985aef56c08f8ffb7dc62a24c52987b1246a038bb45} del importe de la tasación, pero el vendedor suele quedar en segundo plano.

Esto no debe ser así ya que vender una casa, lleva consigo una serie de gastos e impuestos que se deben tener en cuenta a la hora de fijar el precio y así evitar sorpresas.

Pero ¿qué debe es lo que debe pagar exactamente quien vende?

IRPF

Los propietarios que venden un inmueble están sujetos a la tributación por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas si residen en España. Hay que declararlo porque la ganancia patrimonial que se obtiene por la venta de una vivienda debe tributar en la declaración de la renta. Si la vivienda se vende por menos dinero por el que se compró, no se debe tributar ya que se considera que ha existido una pérdida patrimonial. La ganancia patrimonial que obtengamos tributa en la declaración entre el 19,5{f7d691685bd87cdb8b132985aef56c08f8ffb7dc62a24c52987b1246a038bb45} y el 23,5{f7d691685bd87cdb8b132985aef56c08f8ffb7dc62a24c52987b1246a038bb45}.

La ley exime de pago al contribuyente que vende su vivienda habitual y reinvierte la ganancia obtenida o parte de ella en adquirir otra casa que debe ser también su vivienda habitual, no segunda residencia. La exención solo se aplica sobre la parte de la ganancia que se destina a comprar otra casa. La que no se utiliza si debe tributar.

En cualquier caso, es necesario expresar en la declaración que se tiene intención de acogerse al beneficio fiscal por reinversión. Tanto si se reinvierte la ganancia como si no, hay que declararlo. También se exime de tributación a los mayores de 65 años o a las personas en situación de dependencia.

Plusvalía municipal

Es el gran olvidado y, sin embargo, está presente en todas las ventas de viviendas que se formalizan en España, y son muchos los vendedores que se enteran de su existencia a través del notario el mismo día en que formalizan ante él la venta de su casa. El impuesto sobre el incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU) se paga al ayuntamiento que corresponda, es decir, donde está ubicada la vivienda.

Aunque es un impuesto que corresponde pagar a quien vende la casa y no a quien compra, en algunos ayuntamientos se ha impuesto por costumbre que lo pague el comprador, y es legal si lo pactan las partes. El problema es que no siempre quien compra, especialmente si es alguien que viene de otra ciudad, lo sabe.

El importe total de este impuesto, que corresponde pagar al vendedor, se minorará del valor de transmisión, siempre y cuando haya sido satisfecho por el comprador.

Se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y el número de años que se ha tenido en propiedad. El problema es que en los últimos años ese valor se ha revisado al alza en miles de viviendas en toda España, lo que ha provocado que este impuesto haya crecido exponencialmente.

Como regla general, el importe de la ganancia o pérdida patrimonial en los supuestos de enajenación onerosa se determina por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.

Gastos de notario y registro

En muchas ocasiones, cuando se vende una casa, el vendedor suele estar pagando aún la hipoteca que contrató para la adquisición del inmueble. El comprador adquiere la casa libre de cargas, por lo que hay dos opciones, cancelar anticipadamente el préstamo o subrogar la hipoteca, es decir, que el nuevo propietario asuma dicha deuda, con lo que exigirá una rebaja en el precio. Ambas opciones conllevan una serie de comisiones que pueden superar, por ley, el 0,5{f7d691685bd87cdb8b132985aef56c08f8ffb7dc62a24c52987b1246a038bb45} del capital de la hipoteca.

Dichas comisiones están limitadas actualmente por ley a un máximo del 0,5{f7d691685bd87cdb8b132985aef56c08f8ffb7dc62a24c52987b1246a038bb45} sobre el capital prestado durante los primeros cinco años, y al 0,25{f7d691685bd87cdb8b132985aef56c08f8ffb7dc62a24c52987b1246a038bb45} durante el resto de vida de la hipoteca.

Pero además de la cancelación económica, también se debe proceder a la cancelación registral de la deuda. El coste varía en función del dinero que pedimos prestado en su momento al banco, por lo que puede llegar a ser bastante abultado, entre 300 y 1.000 euros.

Para que la vivienda esté libre de cargas, quien vende debe estar al día de los pagos de comunidad, derramas, IBI, tasa de basuras, etc., que debe pagar quien sea el propietario de la vivienda a fecha 1 de enero. Es decir, si la venta se firma el 2 de enero, salvo que se pacte lo contrario por las partes, todos los impuestos de contribución van a cargo del vendedor.

¿Sabías que el banco deberá devolverte los gastos de formalización de tu hipoteca?

Por lo general pensamos que la inversión que realizamos para la formalización de nuestras hipotecas, es realmente excesivo. Los bancos, nos hacen asumir el pago para el notario, el registro de nuestra vivienda, el impuesto de actos jurídicos documentados y todo varía en función del dinero solicitado al banco y también de la Comunidad Autónoma en donde se encuentre.

Pues la realidad es otra, todos esos gastos deberían ser asumidos por el banco y ahora les explicamos por qué.

Gracias a una denuncia de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) sobre las cláusulas abusivas de las financieras de España, lograron que el Tribunal Supremo dé como procedida la sentencia 705/2015 el 23 de diciembre del año 2015, es decir, que se ordena a los bancos a devolver los gastos que realizaron los consumidores, gasto que no deben asumir porque le corresponde la entidad financiera. En la sentencia se detalló lo siguiente:

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”

¿Quién no ha tenido que pagar más de 1,000 euros en todos los servicios extra que solicita el banco al momento de solicitar un crédito hipotecario?

Es curioso saber que no todas las hipotecas tienen cláusula suelo pero todas las hipotecas tienen gastos. Atención, ahora puedes tener en cuenta lo siguiente:

• Puedes reclamar a los servicios del banco de Atención al Cliente que se aplique la misma doctrina si la cláusula es similar.
• A partir de la sentencia del Tribunal Supremo, incluso aunque se hubiera terminado de pagar toda la hipoteca, dispones de un plazo de 5 años para reclamar la devolución de esas cantidades.

La OCU ha puesto en marcha una campaña para ayudar a todos los consumidores que quieran a reclamar los gastos de formalización de hipotecas. Puedes comunicarte a través del teléfono 900 902 494 y podrás recibir información sobre el procedimiento para recuperar las cantidades cobradas de forma abusiva por parte de los bancos: otra opción es asesorarte con especialistas en el sector inmobiliario. Además, se ha creado una página web para sacar los cálculos de los montos que se debe reclamar al banco.

¿Qué pasos debes seguir para reclamar los gastos de formalización de la hipoteca?

1. En primer lugar, acércate a un Servicio de Atención al Cliente del Banco en donde se contrató el préstamo hipotecario. Aquí te dejamos el enlace en donde te puede descargar el modelo de reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca.

2. Transcurrido dos meses desde dicha reclamación, hayan contestado o no, en caso la respuesta haya sido negativa se podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del Banco.

3. Independientemente de la cantidad que se va a reclamar, es necesario contar desde un inicio con un abogado y un asesor especialista en este tema para que no te vuelvan a engañar.

El plazo, para aquellas hipotecas que se encuentran todavía vigentes, es el de cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019; y para aquéllas que hayan sido totalmente abonadas, se podrá proceder a la reclamación, si su total pago se hizo dentro del plazo de los 4 años anteriores al 23 de Diciembre de 2015. Con el apoyo del Tribunal Supremo, ahora tenemos el derecho a pedir a los bancos que sean ellos quienes asuman todos los gastos adicionales. Si quieres conocer más sobre cómo realizar el reclamo, el monto que se debe solicitar y que te corresponde, no dudes en contactar a Promoges.

¡Pues ahora, a sacar las calculadoras y ver cuánto nos debe devolver el banco!

Vender en exclusiva es la mejor opción según dicen las matemáticas y vamos a desarrollarlo en éste post.

Uno de los mejores papeles cinematográficos de Rusell Crowe  es la interpretación de John Forbes Nash en una mente maravillosa. John F. Nash es uno de los matemáticos más brillantes del siglo XX conocido por la teoría de juegos.

El dilema del prisionero es un problema fundamental de la teoría de juegos que muestra que dos personas pueden no cooperar incluso si en ello va el interés de ambas.

Visto de otra manera os planteamos el caso de Al y de Bill. Imaginemos a dos “gangsters” que han sido detenidos por tráfico de drogas pero el FBI sospecha que, sin pruebas, pueden estar involucrados en un delito mucho mayor de atraco a mano armada.

Uno de los recursos más utilizados por las fuerzas policiales es separar en dos salas incomunicadas a cada uno de los reclusos y proponerle éstos 4 escenarios (Seguro que habéis visto ésta escena en muchas de las series policiales pero es así como se actúa en éstos casos en la vida real). Si nadie confiesa solo les condenarían a 2 años por narcotráfico a cada uno. Si uno confiesa y el otro no al primero le bajaría la condena un año y al otro le ampliarían a 10. Pero si el otro confiesa y el primero no, al primero le ampliarían a 10 y al segundo se la reducirían a 1 año. Finalmente, si los dos confiesan, tendrían 3 años de condena cada uno.

Veréis resumido en la siguiente imagen las decisiones que se le plantean a éstos dos reclusos.

Hay que añadir que ellos no son hermanos, ni familia ni les une un vínculo tan fuerte como para traicionar al otro.

Por lo tanto, a pesar de que la situación más favorable para los dos es no confesar, al desconocer qué decisión tomará el otro acabarán, como dice el teorema, tomando una decisión menos favorable. En éste caso, el cuadro inferior derecho, es decir, confesar los dos y ampliar de 2 a 3 años la condena por miedo a que el otro si confiese.

Y os preguntaréis, ¿qué tiene que ver esto con vender mi piso sin exclusiva?

Imaginemos a la inmobiliaria Rodríguez y a la inmobiliaria Pérez. El propietario ha puesto a la venta el inmueble con las dos, además de otras inmobiliarias.

Si el comprador detecta que el mismo inmueble lo comercializan tanto Inmobiliaria Rodríguez como inmobiliaria Pérez sabrá que si una no le ofrece una bajada de precio irá a la siguiente.

Así, el comprador se convertirá en el agente del FBI y las agencias en los prisioneros. ¿Por qué? Porqué presionará en la negociación a Inmobiliaria Rodríguez diciéndole que la inmobiliaria Pérez si ha bajado el precio.

La inmobiliaria Rodríguez, sabiendo que puede perder el piso, se encontrará ante el dilema del prisionero. Si no presenta la misma oferta al propietario puede que pierda la venta. Si se la presenta hará perder dinero al propietario pero garantizará estar también presente en la negociación. Así que, falto de información al haber un tercer participante acabará perdiendo tanto el agente como el propietario.

¿Qué pasaría si mi propiedad si está en exclusiva?

Si la vivienda está en exclusiva el comprador no dispondrá de más información que la que le proporcione el agente inmobiliario.

Así que la situación se invertirá siendo el comprador al que le falte información. Ahora el agente inmobiliario puede actuar en beneficio del propietario cuando le diga, por ejemplo, que el propietario no tiene prisa por vender y que eso lo sabe por qué es el único agente que trabaja esa propiedad. Así que las presiones por parte del comprador quedarán más diluidas y el propietario tendrá una negociación más ventajosa.

Pero, ¿asumo mucho riesgo si me “caso” sólo con una?

Al final, la información es el poder y una relación estrecha con el agente inmobiliario nos resultará siempre más beneficiosa.

Ahora bien, entendemos que el riesgo está en escoger la mejor inmobiliaria. En otro post hemos hablado de ello y os recomendamos ésta lectura para que os garanticéis elegir con garantías de éxito. https://www.promoges.es/blog-inmobiliario-barcelona/#

Estaremos encantados de asesorarte ante ésta y cualquier duda que os pueda surgir.

Publicar sin precio

Uno de los motivos por los que los propietarios que quieren vender su inmueble no quieren poner el precio es el hecho de que otros no constaten el valor de su activo más preciado. Por ejemplo: no querer que la pareja sepa a qué precio se está poniendo a la venta.

Las consecuencias son muchas llamadas y contactos a cualquier hora del día simplemente preguntando por cuánto se vende. Si el propietario tiene otras actividades esas llamadas de “curiosos” puede llegar a interrumpirnos de forma infructuosa.

Además, los portales inmobiliarios nos penalizarán y conseguiremos estar menos visibles.

 

Publicar un precio muy elevado para tener margen de negociación

Si ponemos un precio de oferta por encima del precio de mercado sabiendo que el margen es elevado podemos perder la fuerza de la primera publicación. Así, si después nos vemos obligados a decir al mercado que nuestro piso va bajando de precio el comprador podrá pedir mayores rebajas de las que nos habíamos planteado.

Además, si una propiedad lleva mucho tiempo a la venta el mercado sospecha que algún problema tendrá y dejará de contactar.

El consejo es publicar un precio ajustado al precio de mercado para que los procesos sean claros y transparentes. Generaremos más visitas y conseguiremos tener más ofertas, eligiendo la que mejor se adecue al acuerdo. Para ello las agencias inmobiliarias siempre os podrán ayudar a una tasación adecuada.

 

Publicar con un precio sin tasarlo

Sabemos que en muchas ocasiones lo que prima en la venta es lo que se quiere o se necesita conseguir y no lo que realmente vale una propiedad.

Es importante saber a cuánto compramos nuestra vivienda y saber cuánto necesitamos para que sea rentable la operación, pero esas variables no influyen en el precio. El mercado es extremadamente cambiante, generando crecimientos y decrecimientos que se producen en meses.

Las agencias inmobiliarias disponen de herramientas, experiencia y testigos de cuales son los precios reales de venta en propiedades de la misma zona y con formatos parecidos (áticos, bajos, dúplex, etc.)

 

Publicar sin tener el certificado energético

La ley obliga a las particulares a publicar con certificado energético si se quiere generar una compra-venta. Si nuestro deseo es vender la vivienda y ya lo tenemos claro es mejor publicar con certificado energético.

Además del motivo de no ser multados con importes elevados, si tenemos una vivienda con buenos cerramientos que conserve bien la temperatura podremos obtener una ventaja respecto al mercado.

Tal y como están los gastos de luz al comprador le interesará saber que en esa vivienda no le hará falta encender la calefacción o poner el aire acondicionado.

Si no queremos pagar a un arquitecto para que lo haga, con honorarios que van de 150 hasta los 300 € podemos negociar con una agencia un precio muy inferior a cambio de que lleven ellos el inmueble.

 

Publicar sin fotografías o con fotografías de baja calidad

En muchas ocasiones los propietarios indican no querer introducir fotografías por qué no quieren que los vecinos vean como es su vivienda por dentro. Si, vivimos en el país con mayor cuota de mercado de Facebook del mundo. Seguramente somos curiosos con la vida del prójimo y somos recelosos de mostrar nuestra intimidad.

No obstante, es muy difícil que el comprador imagine nuestro hogar en un portal inmobiliario sin fotografías. Por lo que la gran mayoría descartarán nuestra propuesta de vivienda.

Por otro lado, hacer fotografías de baja calidad, en un mundo de Instagram, Facebook o Pinterest, puede infravalorar todo el potencial que tiene nuestra vivienda.

Las mejores fotografías las lanzan las agencias inmobiliarias por lo que pueden generar más visitas a la vivienda al sacar el máximo potencial a nuestra vivienda.

Si tienes cualquier consulta y quieres que te orientemos sobre la mejor estrategia para vender tu propiedad estaremos encantados de hacer un estudio personalizado de tu caso sin compromiso.

 

7 razones por las que contratar una agencia es buena idea.

Todos tenemos algún familiar, amigo o compañero de trabajo que va a vender su piso y llega un día en el que somos nosotros los que nos vemos en esta situación. Es muy tentador pensar en hacerlo por nuestra por cuenta para ahorrarnos una gran suma de dinero. Así que se nos plantea la eterna duda: ¿nos encargamos nosotros o buscamos a un profesional?. Ante este dilema, te ofrecemos 7 razones por las que contratar una agencia inmobiliaria es la mejor opción.

1. GANARÁS TIEMPO PARA TI

En cuánto se publica una vivienda en un portal inmobiliario, si se ha hecho con un buen precio y calidad, puedes llegar a recibir hasta 20 llamadas en un día, siendo, en su mayoría, de agencias inmobiliarias. Si llega a contactar un comprador real te puede pedir una visita por la mañana, cuando estás trabajando, o a última hora de la noche. ¿Tendrás tiempo de realizarlas?. Las inmobiliarias sí, y te podrán ayudar a que dediques ese valioso tiempo a otras cosas. Además, te irán informando de todo el proceso mientras tú  te dedicas a tu familia, amigos, hobbies…

2.  ORIENTACIÓN SOBRE EL PRECIO.

¿Qué precio le pondrás a tu piso? Seguro que lo consideras uno de tus bienes más preciados pero necesitas saber cómo valorarlo. La inmobiliaria te proporcionará información como el precio por metro cuadrado o por cuanto se están vendiendo otros pisos en la misma zona. Te aportará profesionalidad y conocimiento del sector, los cuales son claves a la hora fijar un precio de salida. Así te ayudarán a que esta decisión, que es exclusivamente tuya, sea la acertada.

3.  NEGOCIACIÓN OBJETIVA.

En la vivienda que vas a vender has estado disfrutando de momentos que no se pueden pagar con dinero. Los primeros pasos de tu hijo, celebraciones especiales…Es normal que cuando negocies con los futuros compradores bloquees el proceso o te cueste emocionalmente dar el paso. La agencia está para ayudarte en este proceso. El agente inmobiliario es totalmente objetivo y velará por una transacción totalmente favorable y sin implicaciones. Por lo que siempre buscará lo mejor para ambas partes: propietario y comprador.

4. OLVÍDATE DEL PAPELEO

Impuesto de transmisión patrimonial, registro en el notario, subrogación hipotecaria, plusvalía municipal. Si esto te suena a chino, y te da dolor de cabeza, te recomendamos una agencia. Ellos se encargarán de todos los papeles para que no falte nada y  no hayan sustos de última hora. Además, siempre podremos contar con su asesoramiento, incluso una vez finalizada la venta, en caso de que surgiera algún imprevisto.

5. LA MEJOR IMAGEN

Nos encantan los selfies. Pero hacer fotos en una vivienda es harina de otro costal.. ¿Cómo hacen las agencias inmobiliarias las fotos en el baño sin aparecer ellos? Cómo les salen con tanta luz?. Tienen ciertos secretos: cámaras Reflex profesionales, edición mediante photoshop, miles de euros en cursos a sus espaldas y un sinfín de pisos que han fotografiado. Unas buenas imágenes son la mejor carta de presentación para que la venta de tu piso sea aún más rápida y todo un éxito.

6. PLAN DE MARKETING INMOBILIARIO

Las inmobilarias invierten una media de más de 1000 € mensuales en marketing: portales inmobiliarios, redes sociales, prensa…Y poseen una serie de servicios más amplios que  a los que un particular puede optar. Podrán posicionar tu vivienda en las primeras posiciones de los portales y hacerla más visible. Lo que supondrá una ventaja  muy importante para conseguir más compradores y mejor cualificados. Además suelen disponer de inversores propios que están esperando oportunidades cómo las que le ofrece tu vivienda.

7. CONOCIMIENTO DE UNA AMPLIA RED DE PROFESIONALES

¿A qué notario irás? ¿Me cobrará mucho? ¿Será bueno? Lo mismo con un interiorista, un abogado o una empresa de reformas. Los agentes inmobiliarios poseen una amplia red de contactos  profesionales  que nos pueden interesar. Ellos podrán proporcionarte contactos y buenas referencias qué agilizarán y harán más fácil esa tarea, con la consecuente seguridad de estar haciendo una buena elección.

En definitiva, la profesionalidad y experiencia que nos pueden aportar son dos grandes ventajas que harán este proceso  fácil y cómodo, y en el cual tendremos nuestra butaca en primera fila para asegurarnos que todo saldrá como queríamos. Por último, si detectas que la agencia que has escogido no cumple con lo que indicamos en éste post, deberías buscar una que sí que lo haga.